Nos députés sont de grands producteurs de lois spéciales, censées apporter des réponses précises à toutes les questions, mais qui malheureusement, de par leur rédaction, ont plutôt tendance à embrouiller les esprits nostalgiques des tournures limpides du bon vieux code Napoléon.
La Cour de Cassation a récemment rappelé les conditions, de bon sens, d’application de « l’action oblique », enseignée de tout temps dans les facultés de droit, qui permet à un créancier d’exercer les droits et actions de son débiteur en cas de carence de ce dernier.
Il faut établir l’inaction du débiteur et aussi démontrer que celle-ci compromet ses droits de créancier.
En l’espèce, la Cour de Cassation se prononce sur les conditions dans lesquelles un copropriétaire peut demander la résiliation d’un bail commercial en cas de carence du bailleur.
Cass. 3e civ. 12-7-2018 n° 17-20.680 FS-D, Sté RPM c/ L.
Le propriétaire d’un local commercial situé au rez-de-chaussée d’un immeuble le donne en location à une société qui exploite un restaurant. Le propriétaire d’un appartement situé dans l’immeuble, agissant par la voie oblique, demande la résiliation du bail commercial. Il invoque la carence du bailleur à mettre un terme aux nuisances olfactives générées par le restaurant et à l’exercice d’une activité de vente à emporter, étant précisé que tant les nuisances olfactives que l’activité de vente à emporter étaient interdites par le règlement de copropriété.
La Cour de Cassation nous dit qu’en cas de carence d’un copropriétaire à mettre un terme aux nuisances causées par son locataire, un autre copropriétaire peut agir par la voie oblique et demander la résiliation du bail, mais à condition que cette carence compromette ses droits.
La Cour d’appel de Versailles avait fait droit à sa demande : les nuisances olfactives du restaurant étaient établies et caractérisées ; elles étaient interdites par le règlement de copropriété dont la société locataire avait eu connaissance ; par ailleurs, le bail interdisait à cette dernière « d’entreposer dans les parties communes, dans le parking, sur les trottoirs de la copropriété, des véhicules deux roues » et la société ne justifiait pas avoir cessé l’activité de vente à emporter.
Mais la Cour de cassation censure cette décision. En effet, le créancier ne dispose de l’action de son débiteur que si la carence de celui-ci est de nature à compromettre ses droits, car le bailleur faisait notamment valoir qu’il avait adressé à son locataire un commandement visant la clause résolutoire du bail et saisi le juge des référés afin qu’il constate l’acquisition de la clause et la résolution du bail.
La Cour d’appel aurait dû vérifier si ces conditions étaient remplies.
Notre cabinet intervient régulièrement sur les questions de résiliation de baux commerciaux.
Maître Régis BERTHELON, Avocat
