Il peut être tentant pour le locataire ou pour le propriétaire d’obtenir une modification du loyer d’un bail commercial.
Nous accompagnons très fréquemment nos clients dans cette démarche.
Et ce notamment dans le cadre du renouvellement du bail commercial.
Le principe : la valeur locative :
Le montant du loyer du bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative (article L145-33 du Code de commerce).
Cette valeur locative est déterminée d’après :
- les caractéristiques du local considéré ;
- la destination des lieux ;
- les obligations respectives des parties ;
- les facteurs locaux de commercialité ;
- les prix couramment pratiqués dans le voisinage.
Le plafonnement :
Le plafonnement constitue cependant une exception à la valeur locative. Il s’agit d’une mesure protectrice du locataire.
L’article L145-34 du Code de commerce précise qu’à moins d’une modification notable des éléments d’appréciation de la valeur locative susvisés, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques.
Par conséquent, conformément aux articles L 145-33 et L 145-34 du Code de commerce, le montant du loyer ne peut être fixé à la valeur locative qu’à la condition que le bailleur démontre en cours de bail une modification notable des caractéristiques du local considéré, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties ou des facteurs locaux de commercialité.
Si le bailleur ne le fait pas, notamment dans le cadre d’une expertise judiciaire, ordonnée par le Juge des loyers commerciaux, il ne peut pas augmenter le montant du loyer et ce même s’il est inférieur à la valeur locative.
Plafonnement du déplafonnement :
Le déplafonnement ne pourra entrainer qu’une hausse de 10 % maximum du loyer par an.
En effet, depuis la loi dite « Pinel » du 18 juin 2014, il a été introduit une règle appelée « le plafonnement du déplafonnement» interdisant que la variation de conduise à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.
Les cas de déplafonnement du loyer du bail commercial :
Il existe cependant des cas dans lesquels le plafonnement ne s’applique pas :
- dans le cas d’un bail commercial d’une durée supérieure à 9 ans et/ou que d’un bail renouvelé pour une durée supérieure à 9 ans ;
- lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans ;
- les terrains nus (article R145-9) : quand ils bénéficient du statut des baux commerciaux ;
- les locaux à usage exclusif de bureaux (article R145-11) ;
- les locaux monovalents (article R 145-10) : locaux construits dans le but d’une seule utilisation (exemples : hôtels, cinéma, théâtres, cliniques…) ;
- lorsque les parties en ont décidé ainsi : le plafonnement n’étant pas d’ordre public, les parties peuvent y déroger contractuellement et organiser librement les modalités de fixation du loyer du bail renouvelé.
Demande de diminution de loyer du locataire :
Pour le locataire, la situation est plus favorable. Le plafonnement est une limitation à la hausse du montant du loyer du bail à renouveler.
Ce n’est que dans l’hypothèse où la valeur locative est supérieure au loyer en cours que cette règle d’exception s’applique.
Un locataire est donc tout à fait fondé à solliciter la fixation du loyer à la valeur locative, sans avoir d’autres faits à démontrer que cette valeur.
Maître Yann GALLONE, Avocat
